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[案例文章分享] 買賣解約後,還要支付仲介費嗎?(中信房屋-法律稅務)
【文 / 鍾運凱】

案例:
買賣雙方透過仲介公司成交,總價3000 萬元。簽約時,仲介人員曾詢問買方是否要做海砂屋檢測,買方說不用,但未拋棄瑕疵擔保請求權。買賣順利交屋結案,總佣收150 萬元亦已收訖。交屋後買方自行委託檢測,氯離子含量0.32kg/m3,經協調買賣雙方合意解除契約,但雙方均要求仲介公司應返還仲介費。試問,這個要求「在法律上」有理嗎?

解析:
一、 民法第568 條第1 項規定:「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。」因此仲介公司請求服務費的前提,是雙方成立買賣(或租賃)契約,如果買賣不成立,無論仲介公司付出多少人力、時間、資源,都不能請求居間報酬(服務費)。

二、 問題是,如果買賣契約已經成立,事後又被解除的情形,是否符合上述「買賣契約成立」呢?依民法第114 條第1 項:「法律行為經撤銷者,視為自始無效。」所謂自始無效,就是視同買賣契約「從來沒有」成立生效過。因此買賣經撤銷或解除,似乎不符合「買賣契約成立」的要件,不能請求服務費;已經收到的服務費也應該退還。

三、 然而,最高法院49 年台上字第1646 號判例認為:「居間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬並無影響。」最高法院似乎認為,只要買賣契約成立,仲介公司就可以收服務費,雖然之後買賣解約也不需退還。

四、 這個問題最新的實務見解,是司法院(83) 廳民一字第22562 號研究意見:「民法第568 條立法理由謂:居間之報酬,俟居間人報告或媒介契約成立後支付,此當然之理,亦最符當事人之意思。故契約無效,或契約已成立而撤銷者,居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之,居間人所媒介之契約須有效成立,始可請求報酬,如因契約成立時已附隨之情事,例如有撤銷之原因而消滅時,居間人應返還已受領之報酬;然如因契約成立後發生之情事,例如給付遲延之解除等原因而消滅時,則不負返還居間報酬之義務。」簡言之,司法院意見認為,如果解約的原因是買賣成立時已經存在的,解約後應該返還居間報酬;如果是買賣成立後才發生的原因,就不需要返還。


五、 本案例的情況是氯離子偏高,有可能構成買方的「瑕疵擔保解約權」, 如果買方因此合法解除買賣契約,依上述實務見解,仲介公司應返還服務費。但本案卻是雙方合意解除契約,買方並未行使其「解約權」;換言之,契約解除的「原因」,並非買賣成立時即存在的瑕疵(氯離子偏高),而是買賣成立後,基於雙方之合意解約,氯離子偏高只是雙方合意解約之「動機」。依照上述實務見解,仲介公司自無返還服務費的義務。

六、 此外,本案服務費150 萬元,是否過高?法院有無「酌減」的裁量權?對此,民法第572條規定:「約定之報酬, 較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者,不得請求返還。」本案仲介公司既已收訖服務費,則無需返還,法院亦不得裁量酌減之。又最高法院86 年度台上字第2522 號判例見解:「約定之報酬,較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者,法院得因委託人之請求酌減之,民法第572 條前段固定有明文。惟上開規定於當事人間未約定報酬額,而係按照價目表所定或習慣給付報酬者,並無適用之餘地。」因此,如果仲介公司是依公開的「收費標準」收取服務費,依前述判例見解,也不能請求法院酌減之。
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2020/10/23
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